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Selbstbeteiligungen im Schadenfall

Wer trägt den Selbstbehalt der Gebäudeversicherung in der Wohnungseigentümergemeinschaft?

Regelmäßig werden Versicherungsverträge auf ihre Schadenhäufigkeit und damit Rentabilität bei den Versicherern überprüft. Zeigt das Ergebnis eine hohe Schadenquote, reagieren Versicherer mit Sanierungsmaßnahmen. 

Die Einführung von Selbstbeteiligungen im Schadenfall ist dabei ein geeignetes Mittel, die Schadenzahlungen zu begrenzen. Insbesondere in der Leitungswasserversicherung fordern Versicherer infolge häufiger Schadenmeldungen von Rohrbruch einen Selbstbehalt der Versicherungsnehmer, andernfalls droht die Kündigung des Gebäudeversicherungsvertrages. 

Bei Einfamilienhäusern kommt allein der Eigentümer für den Selbstbehalt im Schadenfall auf. In der Wohnungseigentümergemeinschaft kann die Verteilung der Selbstbeteiligung, wenn der Schaden im räumlichen Bereich des Sondereigentums eingetreten ist, problematisch werden. Streit um die Aufteilung der zu tragenden verbleibenden Schadenkosten innerhalb der Hausgemeinschaft entsteht immer wieder. Beauftragte Hausverwalter sind deshalb bestrebt, die Einführung einer Selbstbeteiligung in der Wohngebäudeversicherung zu vermeiden. 

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Der Bundesgerichtshof (V ZR 69/21) hat am 16.09.2022 grundsätzlich entschieden, dass bei einem Leitungswasserschaden, der im räumlichen Bereich des Sondereigentums eingetreten ist, die Gemeinschaft aller Wohnungseigentümer den Selbstbehalt zu tragen hat. 

Dies gilt vorbehaltlich einer abweichenden Regelung durch Beschluss der WEG. In dem dieser Entscheidung zugrunde liegenden Rechtsstreit klagte der Eigentümer einer gewerblichen Einheit bei dem Amtsgericht Köln (204C 171/19) gegen die allgemeine Praxis in seiner WEG, bei einem im Sondereigentum eingetretenen Schaden, die mit Selbstbehalt zu tragenden Kosten von 7.500 EURO auf alle Eigentümer der Gemeinschaft umzulegen. Der klagende Eigentümer argumentierte, die schadenauslösenden Mängel an den Leitungen seien jeweils hinter den Absperreinrichtungen in den betroffenen Wohnungen, somit im Sondereigentum aufgetreten. Die Gemeinschaft führte bereits Klage gegen den Installateur wegen der defekten Kupferrohrverlegung. Allein im Jahr 2018 entstanden Leitungswasserschäden in Höhe von 85.000 EURO, sodass der Gebäudeversicherer die Einführung einer Selbstbeteiligung je Schadenfall von 7.500 EURO im Versicherungsvertrag der WEG vereinbarte. Der BGH bestätigte die Rechtmäßigkeit der in der WEG praktizierten Verteilung des Selbstbehaltes im Schadenfall nach Miteigentumsanteilen. Dabei ist es unerheblich, ob der Schaden im Gemeinschaftseigentum oder im Sondereigentum entstanden ist. 

Zur Begründung führt der BGH aus, dass die Gemeinschaft als Versicherungsnehmerin einen reduzierten Versicherungsbeitrag zu tragen hat. Angenommen, die WEG hätte den Selbstbehalt nicht akzeptiert, wäre es gegebenenfalls zu einer außerordentlichen Erhöhung des Versicherungsbeitrages gekommen, sodass das Hausgeld erheblich angestiegen wäre. Eventuell hätte die Ablehnung des Versichererangebotes auf Einführung des Selbstbehalts zur Kündigung der Leitungswasserversicherung geführt. Die Vereinbarung des Selbstbehaltes kommt somit allen Wohnungseigentümern zugute, weil andernfalls deren Anspruch gegen die Gemeinschaft auf angemessene Versicherung des gemeinschaftlichen Eigentums zum Neuwert nicht erfüllt werden könnte. Der BGH führt aus, im Schadenfall stellt der verbleibende Selbstbehalt bei wertender Betrachtung wie die Versicherungsprämie einen Teil der Gemeinschaftskosten gemäß § 16 Abs. 2 Satz 1 WEG dar. 

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RAin Ingrid Jordan-Berger
GET Service GmbH