Stellungnahme zur Beschlussvorlage 00632-25 vom 15.12.2025. 

Haus & Grund Dortmund plädiert für Beibehaltung differenzierter Hebesätze bei der Grundsteuer

Ausgangslage und bisherige Position 

Haus & Grund Dortmund hält auch nach dem Urteil des Verwaltungsgerichts Gelsenkirchen vom 4. Dezember 2025 (Az. 5 K 3699/25) an seiner seit Beginn der Grundsteuerreform vertretenen Position fest, dass die Differenzierung der Hebesätze zwischen Wohn- und Nichtwohngebäuden politisch richtig war und als Übergangslösung notwendig ist. Ziel war und ist es, systembedingt entstandene Belastungsverschiebungen abzufedern, bis eine höchstrichterliche Klärung oder eine grundlegende Reform der Grundsteuer erfolgt. 

Bereits in seiner Stellungnahme aus September 2024 zur Festsetzung der Grundsteuer- Hebesätze in Dortmund hat Haus & Grund Dortmund gemeinsam mit der Arbeitsgemeinschaft Dortmunder Wohnungsunternehmen darauf hingewiesen, dass ein einheitlicher Hebesatz in Dortmund zu einer deutlichen Mehrbelastung von Wohngebäuden geführt hätte, während Nichtwohngebäude aufgrund der neuen Bewertungsmethodik vielfach entlastet worden wären. Vor diesem Hintergrund wurde die Differenzierung ausdrücklich als sachgerechte und zeitlich begrenzte Lösung bewertet.

Differenzierte Hebesätze als technisches Korrektiv 

Differenzierte Hebesätze sind kein Instrument zur Umverteilung zwischen Wohn- und Nichtwohnnutzungen, sondern ein technisches Steuerungsinstrument zur Korrektur von Belastungsverschiebungen, die aus der neuen Bewertungsmethodik der Grundsteuer resultieren. Ohne eine solche Korrektur würde ein einheitlicher Hebesatz zu systematischen Mehrbelastungen bei Wohngebäuden führen, die nicht Ausdruck einer erhöhten Leistungsfähigkeit, sondern allein Folge der Bewertungslogik sind. 

Ein einheitlicher Hebesatz würde diese Mehrbelastungen zunächst bei den Eigentümern von Wohnimmobilien auslösen. Da die Grundsteuer Teil der umlagefähigen Betriebskosten ist, würden sich diese Kostensteigerungen zwangsläufig auch auf die Mieter auswirken. Ein einheitlicher Hebesatz würde das Wohnen damit insgesamt verteuern. 

Wohn- und Nichtwohngebäude werden im Rahmen der Grundsteuerreform nach unterschiedlichen Bewertungsmaßstäben ermittelt. Diese Bewertungsunterschiede haben strukturell dazu geführt, dass sich die Steuermessbeträge auseinanderentwickelt haben. Differenzierte Hebesätze dienen vor diesem Hintergrund dazu, diese systembedingten Effekte auszugleichen und eine aufkommensneutrale Umsetzung der Reform auf kommunaler Ebene überhaupt erst zu ermöglichen.

Finanzielle Auswirkungen eines einheitlichen Hebesatzes 

Die Größenordnung dieser Effekte wird an den folgenden Zahlen deutlich, die in der Beschlussvorlage 00632-25 vom 15.12.2025 aus unserer Sicht nicht ausreichend gewürdigt werden: Bei einem Messbetragsvolumen für Wohngrundstücke in Höhe von rund 11,9 Millionen Euro führt ein Hebesatz von 625 Prozent zu Einnahmen aus Wohngrundstücken von etwa 74,1 Millionen Euro. Eine Erhöhung auf 800 Prozent würde diese Einnahmen um rund 21 Millionen Euro beziehungsweise um etwa 28 Prozent auf rund 95,0 Millionen Euro steigern, bei einem Gesamtvolumen von weiterhin 130,5 Mio. €. Dies verdeutlicht, dass es sich nicht um eine rein technische Anpassung handelt, sondern um eine erhebliche Mehrbelastung mit unmittelbaren Auswirkungen auf die Wohnkosten.

Einordnung des Urteils des Verwaltungsgerichts Gelsenkirchen 

Mit Urteil vom 4. Dezember 2025 (Az. 5 K 3699/25) hat das Verwaltungsgericht Gelsenkirchen differenzierte Hebesätze nicht grundsätzlich verworfen. Das Verwaltungsgericht hat nicht die Differenzierung als solche beanstandet, sondern die fehlende sachliche Begründung der konkreten kommunalen Entscheidung. Rein fiskalische Erwägungen hat es ausdrücklich nicht als Rechtfertigung für unterschiedliche Hebesätze ausreichen lassen. 

Zugleich stellt das Gericht klar, dass der Gleichheitssatz keine schematische Gleichbehandlung verlangt, sondern Differenzierungen zulässt, wenn sie auf eigenständigen sachlichen Erwägungen beruhen. 

Entscheidend ist, dass sich durch das Urteil an der rechtlichen Ausgangslage nichts Grundsätzliches geändert hat. Wie bereits vor der Entscheidung stehen sich weiterhin zwei unterschiedliche juristische Bewertungen gegenüber. Diese Situation bestand bereits im Jahr 2024 und sie besteht unverändert fort. Im Übrigen handelt es sich hier um ein erstinstanzliches Urteil, dem keinerlei Aussagekraft im Hinblick auf eine spätere höchstrichterliche Entscheidung zukommt.

Ein Blick auf andere Kommunen zeigt zudem, dass ein vorschnelles Handeln nicht zwingend ist. Einzelne Städte haben sich entschieden, zunächst keine Anpassungen der Hebesätze vorzunehmen und die weitere rechtliche Entwicklung abzuwarten. Dies unterstreicht, dass ein sofortiger Systemwechsel weder rechtlich geboten noch sachlich erforderlich ist.

Grundsätzliche Kritik am Grundsteuermodell 

Unabhängig von der Frage der Hebesätze hält Haus & Grund Dortmund das derzeitige Grundsteuermodell weiterhin für verfassungsrechtlich problematisch. Diese Einschätzung wurde bereits im Zuge der Reform deutlich gemacht und ist Gegenstand zahlreicher bundesweiter Musterverfahren. Auch wenn der Bundesfinanzhof jüngst die Verfassungsmäßigkeit des sogenannten Bundesmodells bestätigt hat, halten Haus & Grund Deutschland und der Bund der Steuerzahler an ihrer grundsätzlichen Kritik fest und bereiten eine Verfassungsbeschwerde beim Bundesverfassungsgericht vor, um eine höchstrichterliche Klärung herbeizuführen. 

Das Modell beruht auf einer stark typisierten Bewertung, die reale Wertverhältnisse nur unzureichend abbildet. Pauschale Bodenrichtwerte, statistische Annahmen und die fehlende Berücksichtigung objektspezifischer Besonderheiten führen in der Praxis zu erheblichen Ungleichbehandlungen. Dies hat bereits zu einer Vielzahl drastischer Einzelfälle geführt, in denen vergleichbare Grundstücke oder Gebäude völlig unterschiedlich belastet werden. 

Die heutigen Belastungsverschiebungen sind daher nicht das Ergebnis kommunaler Entscheidungen, sondern unmittelbare Folge eines strukturell fehleranfälligen Bewertungsmodells. 

Ein weiteres strukturelles Problem zeigt sich bei nicht bebaubaren Grundstücken. Flächen, die rechtlich oder tatsächlich nicht bebaut werden können, dürfen nicht allein aufgrund einer formalen Zuordnung unter einen erhöhten Hebesatz für unbebaute Grundstücke fallen. In der Praxis kommt es jedoch zu solchen Fehlzuordnungen. 

Wird Gartenland oder eine vergleichbare Fläche gesondert ausgewiesen, wird sie grundsteuerlich als unbebautes Grundstück behandelt und unterliegt damit einem höheren Hebesatz. Dies gilt selbst dann, wenn eine Bebauung ausgeschlossen ist und die Fläche ausschließlich dem Wohnen zugeordnet ist. Die daraus resultierende Mehrbelastung ist nicht sachgerecht und verdeutlicht eine weitere Schwäche des geltenden Grundsteuermodells.

Übergangslösung und Reformbedarf 

Die Differenzierung der Hebesätze war vor diesem Hintergrund nie als Dauerlösung gedacht, sondern als notwendige Übergangslösung bis zu einer höchstrichterlichen Klärung oder einer grundlegenden Reform der Grundsteuer. 

Haus & Grund Dortmund fordert seit langem ein einfaches, nachvollziehbares und rechtssicheres Grundsteuermodell, das ohne komplexe Typisierungen auskommt und tatsächliche Nutzungsmöglichkeiten angemessen berücksichtigt. Nur ein solches Modell kann dauerhaft Akzeptanz schaffen und verfassungsrechtliche Risiken reduzieren.

Appell an Rat und Stadtverwaltung 

Haus & Grund Dortmund appelliert an die Mitglieder des Rates der Stadt Dortmund und an die Stadtverwaltung, an der im vergangenen Jahr getroffenen Entscheidung für eine Differenzierung der Hebesätze festzuhalten. Die damalige Entscheidung erfolgte in Kenntnis der unterschiedlichen juristischen Bewertungen und aus Verantwortung für eine ausgewogene Umsetzung der Grundsteuerreform. 

Das aktuelle Urteil bietet keinen Anlass, diese Entscheidung aus Vorsicht oder Unsicherheit infrage zu stellen. Ein Wechsel zu einem einheitlichen Hebesatz würde die systembedingten Belastungsverschiebungen zulasten der Wohngebäude ungefiltert verstärken und das Wohnen für Eigentümer und Mieter spürbar verteuern. 

Gerade jetzt sind Standfestigkeit und Klarheit gefragt. Differenzierte Hebesätze sollten weiterhin genutzt werden, bis eine höchstrichterliche Entscheidung oder eine grundlegende Reform der Grundsteuer vorliegt.

Downloads

» Stellungnahme » Beschlussvorlage » Satzung Hebesätze

Stellungnahme zur anstehenden Diskussion über die Festsetzung der Grundsteuer-Hebesätze in Dortmund 

Zu den Hintergründen: 

Die Zugrundelegung des unangepassten Einheitswertes (westliche Bundesländer aus 1964, Östliche Bundesländer aus 1935) führte bei der Ermittlung der Grundsteuer zu Wertverzerrungen. Die gleiche Bewertung von ungleichen Grundstücken bedeutete einen Verstoß gegen Art. 3 I GG (Gleichheitsgrundsatz). Das Bundesverfassungsgericht hat die Bemessung anhand des Einheitswertes daher im Jahr 2018 für verfassungswidrig erklärt und den Gesetzgeber zur Neuregelung der Grundsteuer bis Ende 2019 verpflichtet. Dieser hat die Grundsteuerbemessung daraufhin reformiert: Die Neuregelungen werden per 01.01.25 in Kraft treten. 

Haus & Grund hatte das Bundesmodell des damaligen Finanzministers und heutigen Bundeskanzlers Olaf Scholz aufgrund seiner Komplexität immer kritisiert und für die Einführung eines einfachen Flächenmodells geworben. In NRW hatte man sich dennoch für die Einführung des Bundesmodells entschieden. Im Ergebnis haben sich die von Haus & Grund vorhergesagten Auswirkungen – insbesondere der erhebliche bürokratische Aufwand – in der Praxis bewahrheitet. Alle Grundstückseigentümerinnen und -eigentümer waren verpflichtet, zwischen dem 1. Juli und dem 31. Januar 2023, eine Erklärung zur Feststellung des Grundsteuerwerts (sog. Feststellungserklärung) beim zuständigen Finanzamt einzureichen. 

Nachdem der Großteil der Feststellungsbescheide ergangen sein sollte, machen sich die Bürgerinnen und Bürger seither Gedanken über die tatsächliche Höhe ihrer zukünftig zu zahlenden Grundsteuer. 

Haus & Grund und die Arbeitsgemeinschaft Dortmunder Wohnungsunternehmen (AdW) halten die komplette Grundsteuerreform für verfassungswidrig. Haus & Grund geht bundesweit – gemeinsam mit dem Bund der Steuerzahler – in zahlreichen Musterverfahren gegen die neue Grundsteuer vor. Gestützt wird diese Einschätzung vor allem darauf, dass durch eine starke Typisierung die Grundsteuerwerte so stark nivelliert werden, dass Wertunterschiede nicht mehr realitätsgerecht abgebildet werden. Vor allem auch ungenaue und zu hoch angesetzte Bodenrichtwerte verstoßen nach unserer Überzeugung gegen die Verfassung, beispielsweise wird Gartenland nun in vielen Fällen vollkommen realitätsfern grundsteuerwerttechnisch als Bauland bewertet, obwohl eine reale Bebaubarkeit überhaupt nicht gegeben ist.
 

Aktuelles: 

Im Landtag NRW wurde noch vor der Sommerpause (am 04.07.2024) das „Gesetz über die Einführung einer optionalen Festlegung differenzierender Hebesätze im Rahmen des Grundvermögens bei der Grundsteuer Nordrhein-Westfalen“ verabschiedet. Damit können auf kommunaler Ebene die Grundsteuer-Hebesätze bei Wohn- und Nichtwohngebäuden differenziert werden. Die entsprechende Pressemitteilung der Finanzverwaltung mit den aufkommensneutralen Hebesätzen für Dortmund ist dieser Stellungnahme ergänzend beigefügt. 

Ungeachtet der oben geschilderten Einschätzung zur Verfassungswidrigkeit erachten wir die Hebesatzdifferenzierung bei Wohn- und Nichtwohngebäuden für den Übergangszeitraum (bis zu einer Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts) als sinnvolle Lösung, um die Wohnkosten in Dortmund nicht noch weiter in die Höhe zu treiben. Diese Einschätzung teilt Haus & Grund mit der Arbeitsgemeinschaft Dortmunder Wohnungsunternehmen (AdW).

Bei unseren Berechnungen bzw. den Grundsteuererklärungen, die Haus & Grund Dortmund für seine Mitglieder erstellt hat, hat sich herausgestellt, dass sich die Steuermessbeträge bei Nichtwohngebäuden (u. a. gemischt genutzte Objekte) durch die unterschiedliche Bewertungsmethodik deutlich reduziert haben. Dies bedeutet, dass die Steuerbelastung bei einem einheitlichen Hebesatz für Nichtwohngebäude geringer und für Wohngebäude deutlich höher ausfallen würde als bisher. 

Insofern begrüßen Haus & Grund Dortmund und die Arbeitsgemeinschaft Dortmunder Wohnungsunternehmen (AdW) einen gesplitteten Hebesatz in Dortmund. 

Die aufkommensneutrale Ausgestaltung der Hebesätze, also gleichbleibende Grundsteuereinnahmen für die Stadt Dortmund und keine Erhöhung, unterstellen wir.

» Download der Stellungnahme

Stellungnahme zu der geplanten Änderung der Stellplatzsatzung zu Gunsten des öffentlich geförderten Wohnungsbaus (Drucksache Nr.: 33691-23) 

Die Stadt Dortmund plant eine Änderung der Stellplatzsatzung zu Gunsten des öffentlich geförderten Wohnungsbaus (Drucksache Nr.: 33691-23). Inzwischen liegt dazu ein Zusatz-/Ergänzungsantrag der Fraktion B90/Die Grünen und der SPD-Fraktion (Drucksache Nr.: 33691-23/6) vor. 

Haus & Grund und die Arbeitsgemeinschaft Dortmunder Wohnungsunternehmen (AdW) begrüßen eine Änderung der Stellplatzsatzung, allerdings sind die Anpassungen aus unserer Sicht nicht weitreichend genug. 

Der Entwurf der Satzung zur Änderung der Stellplatzsatzung sieht folgende Änderungen vor:

• Dem § 3 wird folgender Absatz angefügt:

  „(8) Beim nachträglichen Ausbau von Dach- und Kellergeschossen oder bei Aufstockungen zur Wohnnutzung wird bei bis zum 30.06.2024 errichteten Gebäuden auf die Herstellung notwendiger Stellplätze verzichtet. Abweichend von Satz 1 reduziert sich bei Vorhaben zur nachträglichen Schaffung von mehr als drei Wohneinheiten die Stellplatzpflicht für Kfz und Fahrräder um 75 %.“

  Der Bedarf an Wohnraum ist hoch, daher sollten die Anforderungen der Stellplatzsatzung der Schaffung eines zusätzlichen Wohnraumangebotes nicht im Wege stehen. Insbesondere vor dem Hintergrund der Entwicklung der Baukosten, sollten sämtliche weiteren und unnötigen Kostentreiber vermieden werden.

  Gerade im Bestand sowie bei Umnutzung vorhandener Flächen zu Wohnraum sollte es nach unserer Einschätzung zukünftig ebenfalls deutlich großzügigere Minderungsmöglichkeiten geben. Die zeitliche Befristung in dem neu zu fassenden §3 (8) ist daher ebenso wenig nachvollziehbar, wie die Einschränkungen in Satz 2. 

  Daher fordern wir bei der (Nach-)Verdichtung im Bestand einen generellen Verzicht zur Herstellung neuer Stellplätze. Gleiches gilt bei der Umnutzung vorhandener Flächen zu Wohnraum. Dies würde den ökologisch sinnvollen Trend zum Umbau und zur Umnutzung aus unserer Sicht deutlich stärken.
   
  

• 4. § 4 Absatz 2 wird wie folgt gefasst:

  „(2) Zentralitätsbonus
  Das Stadtgebiet ist gemäß Anlage 2 in vier Zonen gegliedert, wobei jede Zone einen unterschiedlich hohen Zentralitäts-Bonus hat. Die notwendigen Stellplätze für Kfz reduzieren sich in der:
  • Zone I - City um 25 %
  • Zone II - Innenstadt um 20 %
  • Zone III - Stadtteilzentren um 15 %
  • Zone IV - PHOENIX-West um 10 %“
  
  Zeitlich bis zum 31.12.2026 befristet, sollen die prozentualen Werte über § 12 (2) erhöht werden.
  
  Haus & Grund Dortmund sowie die AdW begrüßen Reduktionsmöglichkeiten. Allerdings haben sich die Basiswerte für neu zu schaffende Stellplätze durch die 2022er Stellplatzsatzung, im Vergleich zur bis dahin geltenden Stellplatzsatzung vom 01.03.2019, deutlich erhöht.
  
  Daher fordern wir eine generelle Reduktion der geforderten Stellplatzanzahl, unabhängig von einer Einteilung in Zonen, um 30%.
   
  

• 5. § 4 Absatz 6 wird wie folgt gefasst:

  „(6) Handelt es sich bei dem Vorhaben um öffentlich geförderten Wohnungsbau, können die notwendigen Stellplätze für Kfz zusätzlich um 30% gemindert werden.“
  
  In der ursprünglichen Begründung zur geplanten Änderung der Stellplatzsatzung wird ausgeführt, dass sich im Rahmen der Anwendung der aktuellen Stellplatzsatzung herausgestellt hat, dass die geforderte Anzahl an Stellplätzen den Bedarf deutlich übersteigt und damit zu einem unnötigen Kostentreiber für den öffentlichen Wohnungsbau wird. Darüber hinaus habe die hohe Anzahl an Stellplätzen die Qualität der Freiflächen in der Vergangenheit oftmals negativ beeinflusst.
  
  Die angeführten Begründungen treffen nicht nur auf den öffentlich geförderten Wohnungsbau zu, sondern gelten für den Wohnungsbau generell. Vor diesem Hintergrund fordern Haus & Grund Dortmund und die AdW eine Gleichbehandlung des frei finanzierten Wohnungsbaus.
   
  

• Der neu zu fassende § 12 (3) sollte zudem ebenfalls keine zeitliche Befristung enthalten. 

Zusammenfassend kann festgehalten werden, dass Haus & Grund Dortmund und die AdW Reduktionsmöglichkeiten bei der Schaffung von Stellplätzen begrüßen. Insgesamt sollte eine neu zu fassende Stellplatzsatzung – im Sinne einer vereinfachten Handhabung und Anwendung – jedoch nicht zahlreiche Ausnahmetatbestände regeln. Die Ausnahme sollte zur Regel werden und eine generelle Reduktion der geforderten Anzahl an Stellplätzen erfolgen. Insbesondere bei der (Nach-)Verdichtung im Bestand und bei der Umnutzung vorhandener Flächen zu Wohnraum sollte grundsätzlich auf die Herstellung neuer Stellplätze verzichtet werden.

» Download der Stellungnahme