Gemeinsame Stellungnahme von Haus & Grund Dortmund und BDA zur Beschlussvorlage 00619-25 der Stadt Dortmund vom 16.12.2025 ...

... zur „Novelle des Städtebaurechts 2025“

Einleitung 

Mit der vorliegenden Beschlussvorlage konkretisiert die Stadt Dortmund erstmals ihre Vorgehensweise zur Anwendung der Novelle des Städtebaurechts 2025 und insbesondere des sogenannten Bauturbos nach § 246e BauGB. Die Vorlage definiert Leitplanken, Zuständigkeiten und interne Verfahrensabläufe für den kommunalen Vollzug der neuen bundesrechtlichen Instrumente. 

Haus & Grund und der BDA begrüßen ausdrücklich, dass die Stadt Dortmund frühzeitig Transparenz schafft und die neuen Regelungen nicht ungesteuert anwendet. Klare Zuständigkeiten und nachvollziehbare Kriterien sind für private Eigentümer, Bauherren und Architekten eine wesentliche Voraussetzung, um Investitionen zu planen und zusätzlichen Wohnraum zu schaffen. Ebenso ist anzuerkennen, dass die Verwaltung den Bauturbo nicht als pauschales Freigabeinstrument versteht, sondern in eine geordnete städtebauliche Entwicklung einbettet. 

Gleichzeitig macht die Beschlussvorlage deutlich, dass die Stadt Dortmund die vom Gesetzgeber eröffneten Spielräume nur sehr zurückhaltend nutzt. Der Bauturbo wird überwiegend als Ausnahmeinstrument verstanden, nicht als strukturelles Beschleunigungsinstrument für den Wohnungsbau. Damit droht die gesetzlich beabsichtigte Entlastung gerade für private, kleinteilige Wohnbauvorhaben weitgehend ins Leere zu laufen. 

Der BDA und Haus & Grund bewertet die Dortmunder Beschlussvorlage daher kritisch. Sie ist fachlich nachvollziehbar und rechtlich vorsichtig, erreicht jedoch in ihrer konkreten Ausgestaltung das Ziel einer spürbaren Beschleunigung des Wohnungsbaus kaum. 

Einordnung der gesetzlichen Ausgangslage 

Bereits das novellierte Baugesetzbuch selbst ist von Spannungen geprägt. Der Bauturbo nach § 246e BauGB ist als befristete „Experimentierklausel“ ausgestaltet, verbunden mit einem zusätzlichen Zustimmungserfordernis der Gemeinde nach § 36a BauGB, verkürzten Fristen und erheblichen Ermessensspielräumen. Ziel ist eine Beschleunigung von Verfahren, zugleich aber eine Absicherung kommunaler Planungshoheit. 

Diese Konstruktion erzeugt von vornherein Rechtsunsicherheiten für Vorhabenträger und Nachbarn. Die kommunale Ebene steht vor der Aufgabe, diese Unsicherheiten durch Vollzugskriterien zu begrenzen, ohne den Beschleunigungseffekt vollständig zu neutralisieren. Die Dortmunder Beschlussvorlage ist vor diesem Hintergrund zu lesen. 

Grundsätzliche Bewertung der Dortmunder Leitplanken 

Die in der Beschlussvorlage formulierten Handlungsempfehlungen verfolgen erkennbar drei Ziele. Die Sicherung einer geordneten städtebaulichen Entwicklung, die Vermeidung von Nutzungskonflikten sowie der Schutz kommunaler Steuerungs- und Planungshoheit. 

Diese Zielsetzung ist legitim. Kritisch ist jedoch, dass die Vielzahl an Ausschlusskriterien, Vorbehalten und zusätzlichen Anforderungen dazu führt, dass zentrale Abwägungen nicht entfallen, sondern lediglich in das Einzelfallverfahren verlagert werden. Damit entsteht faktisch ein neues, zusätzliches Prüfregime, das die formale Beschleunigung durch informelle Vorabstimmungen, Vertragsverhandlungen und erweiterte Prüfanforderungen kompensiert. 

Für private Eigentümer mit kleineren Vorhaben wie Dachausbauten, Aufstockungen oder maßvollen Nachverdichtungen entsteht so kein verlässlicher Beschleunigungspfad. Gerade diese Vorhaben sind jedoch für die Schaffung zusätzlichen Wohnraums im Bestand besonders relevant. Für gewerbliche Vorhabenträger fehlt es an Flächen mit gültigem Planungsrecht. Dieses könnte mit dem neuen Gesetz beschleunigt erteilt werden. 

Anwendung des § 246e BauGB (Bauturbo) 

Die Stadt Dortmund schränkt die Anwendung des Bauturbos erheblich ein. Ausgeschlossen werden unter anderem Vorhaben in Gewerbe- und Industriegebieten, im klassischen Außenbereich, in Landschaftsschutzgebieten sowie großflächige oder komplexe Siedlungsentwicklungen. Auch Vorhaben mit anspruchsvollen Erschließungs- oder Immissionsfragen sollen regelmäßig nicht unter § 246e BauGB fallen. Zusätzlich werden hohe Anforderungen an Durchgrünung, Energie- und Baustandards gestellt und eine enge Abstimmung mit dem Amt für Wohnen einschließlich möglicher Verpflichtungen zum geförderten Wohnungsbau vorgesehen. 

Darüber hinaus lehnt die Stadt Dortmund Anwendungen ab, wenn dadurch spätere städtebauliche Entwicklungen erschwert, negative Vorprägungen im Quartier erzeugt oder klimatisch belastete Flächen zusätzlich beansprucht werden. 

Diese Vielzahl an Ausschlusskriterien führt dazu, dass der Bauturbo in der Praxis nur für wenige, sehr spezielle Konstellationen in Betracht kommt. Für private als auch gewerbliche Eigentümer bleibt unklar, ob typische Maßnahmen der Nachverdichtung tatsächlich unter die Sonderregelung fallen oder weiterhin reguläre Verfahren durchlaufen müssen. 

Aus Sicht von Haus & Grund und dem BDA besteht hier die Gefahr, dass § 246e BauGB in Dortmund nur punktuell zur Anwendung kommt und seine Funktion als Beschleunigungsinstrument faktisch verliert. 

Praxisbeispiel zum Beschleunigungspotenzial des § 246e BauGB 

Das mit § 246e BauGB verbundene Beschleunigungspotenzial wird besonders deutlich an einfachen, in der Praxis häufig vorkommenden Abweichungskonstellationen. Beispielhaft sei ein Grundstück genannt, für das ein Bebauungsplan lediglich eine zweigeschossige Bauweise festsetzt. Ein privater Eigentümer beabsichtigt, anstelle eines zweigeschossigen Wohnhauses ein dreigeschossiges Wohngebäude zu errichten, um zusätzlichen Wohnraum zu schaffen. Nach bisheriger Rechtslage wäre ein solches Vorhaben bauplanungsrechtlich unzulässig gewesen. Die Legalisierung hätte regelmäßig nur über eine Änderung des Bebauungsplans erfolgen können, verbunden mit einem zeitlichen Aufwand von typischerweise ein bis zwei Jahren. 

Nach der neuen Rechtslage kann ein solches Vorhaben bei Vorliegen der Voraussetzungen des § 246e BauGB ausnahmsweise zugelassen werden, obwohl es den Festsetzungen des Bebauungsplans widerspricht. Voraussetzung ist insbesondere, dass es sich um Wohnungsbau handelt, die Gemeinde zustimmt, keine unzumutbaren Beeinträchtigungen von Nachbarn zu erwarten sind und bei Randlagen ein Anschluss an die bestehende Bebauung gewährleistet ist. 

In einer solchen Konstellation könnte die Baugenehmigung ohne vorherige Änderung des Bebauungsplans erteilt werden. Allein dadurch ließe sich eine Zeitersparnis von ein bis zwei Jahren erzielen. Genau in solchen Fällen entfaltet § 246e BauGB seinen vom Gesetzgeber intendierten Beschleunigungseffekt. 

Dieses Beispiel zeigt, dass der Bauturbo gerade für maßvolle Nachverdichtungen im Bestand ein erhebliches praktisches Potenzial hat. Voraussetzung dafür ist jedoch, dass die Gemeinden solche typischen Anwendungsfälle ausdrücklich als Regelfälle definieren und nicht lediglich als seltene Ausnahme behandeln. Klare Positivbeispiele und standardisierte Kriterien könnten hier erheblich zur Rechtssicherheit, zur Planbarkeit für private Eigentümer und zu einer tatsächlichen Beschleunigung des Wohnungsbaus beitragen. 

Befreiungen und Abweichungen nach §§ 31 Abs. 3 und 34 Abs. 3b BauGB 

Positiv ist, dass die Stadt Dortmund die erweiterten Befreiungs- und Abweichungsmöglichkeiten grundsätzlich anerkennt und auch für mehrere vergleichbare Fälle öffnen will. Ebenso ist es sinnvoll, einfache Vorhaben ohne politische Gremienbeteiligung durch die Verwaltung entscheiden zu lassen, um die gesetzliche Dreimonatsfrist des § 36a BauGB einhalten zu können. 

Gleichzeitig räumt die Beschlussvorlage selbst ein, dass diese Frist nur unter erheblichem organisatorischem Aufwand einzuhalten ist. Die Verwaltung setzt daher ausdrücklich auf informelle Vorabstimmungen vor Antragstellung, um die Frist des § 36a BauGB nicht auszulösen. Damit wird die formale Beschleunigung in eine vorgelagerte Abstimmungsphase verlagert, die für Antragsteller zeitlich und inhaltlich nicht planbar ist. 

Hinzu kommt das Risiko, dass Befreiungen regelmäßig mit umfangreichen Nebenbestimmungen, Durchgrünungskonzepten, energetischen Anforderungen oder vertraglichen Verpflichtungen verbunden werden. Für private Kleinvorhaben kann dies die Wirtschaftlichkeit erheblich beeinträchtigen und Investitionen verhindern. 

Zustimmung der Gemeinde nach § 36a BauGB 

Das zusätzliche Zustimmungserfordernis nach § 36a BauGB ist systematisch ein weiterer Entscheidungsschritt, auch wenn die Gemeinde zugleich Bauaufsichtsbehörde ist. Die weite Formulierung der Voraussetzung, wonach ein Vorhaben den städtebaulichen Vorstellungen der Gemeinde entsprechen muss, eröffnet erhebliche Ermessensspielräume. 

Die Dortmunder Beschlussvorlage nutzt diesen Spielraum bewusst als Steuerungsinstrument. Ergänzend kann eine optionale Öffentlichkeitsbeteiligung durchgeführt werden, wodurch sich die Entscheidungsfrist weiter verlängert. Für private Eigentümer erhöht dies die Unsicherheit und das Risiko zeitlicher Verzögerungen, insbesondere bei eigentlich überschaubaren Vorhaben. 

Aus Sicht von BDA und Haus & Grund droht § 36a BauGB damit, die beschleunigende Wirkung der neuen Instrumente erheblich abzuschwächen. 

Lärmschutz und Fehlerfolgen nach § 216a BauGB 

Die Beschlussvorlage übernimmt die neue Fehlerfolgenregelung des § 216a BauGB und erkennt ausdrücklich an, dass diese tief in das Immissionsschutzrecht eingreift und rechtlich sensibel ist. Die Stadt Dortmund kündigt daher eine sehr zurückhaltende Anwendung an. 

Das ist sehr schade, da gerade diese Vorschrift in Dortmund die merkwürdigsten Blüten getrieben hat. 

Im Kronprinzenviertel, also mitten in der Stadt, ist im Rahmen eines Bauleitverfahrens eine 15 m hohe und 1 km lange Schallschutzwand zum Großmarkt entstanden, das wäre mit der vorgesehenen Lockerung der TA Lärm vermeidbar gewesen. 

Der kategorische Ausschluss von Wohnen in Gewerbegebieten ist nicht im Sinne einer modernen Stadtplanung zu sehen. Diese sieht ausdrücklich die Durchmischung von Nutzungsarten zur Belebung von Quartieren vor. Eine Mischung von Wohnen und Arbeiten senkt darüber hinaus das Pendlerverkehrsaufkommen. 

Gleichwohl bleibt das strukturelle Problem bestehen, dass Risiken fehlerhafter planerischer Entscheidungen auf private Eigentümer verlagert werden können. Nachträgliche Anforderungen an bauliche Schallschutzmaßnahmen oder vertragliche Verpflichtungen können auch Jahre nach Errichtung eines Gebäudes entstehen. Eine klare Regelung zur Kostenverantwortung zugunsten der Eigentümer enthält die Beschlussvorlage nicht. 

Gesamtbewertung und konstruktive Empfehlungen 

Die Stadt Dortmund versteht den Bauturbo nicht als pauschales Freigabeinstrument, sondern setzt weiterhin auf geordnete Stadtentwicklung. Das ist fachlich nachvollziehbar. Gleichzeitig bleibt festzuhalten: 

• Die gesetzlichen Beschleunigungspotenziale werden nur teilweise ausgeschöpft. 
• Private Eigentümer profitieren bislang nur begrenzt. 
• Das Instrument droht, durch zusätzliche Anforderungen, Verträge und Vorabstimmungen seine Wirkung zu verlieren. 

Aus Sicht von Haus & Grund und dem BDA wären folgende Ergänzungen für einen praxistauglichen Vollzug sinnvoll:

1. Veröffentlichung klarer Positivkriterien für typische private Nachverdichtungen, etwa Dachausbauten, Aufstockungen, maßvolle Ersatzneubauten oder Umnutzungen im unbeplanten Innenbereich. 
2. Standardisierte Nebenbestimmungen, Musterauflagen und transparente Kostenobergrenzen insbesondere für private Kleinvorhaben. 
3. Veröffentlichung anonymisierter Praxisbeispiele genehmigter Vorhaben, um Planungssicherheit und Gleichbehandlung zu stärken. 
4. Klare Aussagen zur Kostenverantwortung bei Lärmkonflikten, insbesondere zum Schutz späterer Eigentümer vor unvorhersehbaren Nachbelastungen. 
5. Verbindliche interne Fristen und ausreichende personelle Ausstattung der beteiligten Fachämter, um die gesetzlichen Entscheidungsfristen tatsächlich einhalten zu können. 
6. Transparente Kriterien zur Einstufung von Vorhaben als einfach, mittel oder komplex, um das Verfahren für Antragsteller nachvollziehbar zu machen. 

Die Dortmunder Vorlage ist ein wichtiger erster Schritt. Dass sie tatsächlich zu mehr Wohnungsbau führt, ist zu bezweifeln und wird sich daran messen lassen, ob private Eigentümer motiviert werden, zusätzliche Investitionen zu tätigen. Dafür braucht es nicht noch mehr Steuerung und Kontrolle, sondern vor allem Verlässlichkeit, Wirtschaftlichkeit und Vertrauen. 

Die Beschlussvorlage scheint geprägt vom Misstrauen der Verwaltung gegenüber ihren Bürgern. 

Die Verwaltung sollte gerade in dieser gesetzgeberischen „Experimentierklausel“ deutlich mehr Mut zum Loslassen aufbringen. 

Es ist im Rahmen vorhandener gesetzlicher Möglichkeiten und in Abstimmung mit den Ämtern der Stadt, hervorragender Zusammenarbeit, geprägt von einem Miteinander ohne Kontrolle, schon jetzt möglich größere Wohnbauvorhaben ohne sperrige Bauleitplanungsverfahren verantwortungsvoll gem. § 34 BauGB zu lenken und zu beschleunigen. 

Jedes Wohnbauvorhaben ist in der Priorisierung hoch einzustufen.

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Haus & Grund Dortmund: 

• Haus & Grund Dortmund vertritt die Interessen von rd. 9.000 Haus-, Wohnungs- und Grundeigentümern in Dortmund. 
• Der Eigentümerverband repräsentiert ca. 35 Prozent des Mietwohnungsmarktes und 24 Prozent des gesamten Wohnungsmarktes in Dortmund. 
• Fast 70 Prozent des Dortmunder Wohnungsbestandes und 60 Prozent des Mietwohnungsmarktes ist in privater Hand. 

BDA – Bund deutscher Architektinnen und Architekten 

• Bund Deutscher Architekten BDA vereint rund 5.000 freischaffende Architekten und Stadtplaner, die für Qualität und persönliche Integrität stehen. 
• Die Berufung in den BDA ist Ausdruck eines hohen fachlichen und ethischen Anspruchs und verbindet individuelle Persönlichkeiten zu einer starken Gemeinschaft. 
• Der BDA wirkt auf Bundesebene, in Landesverbänden und in regionalen Gruppen und fördert dort aktiv Architektur und Baukultur. 
• Als Netzwerk engagierter Fachleute bietet der BDA Raum für baukulturellen und berufspolitischen Austausch sowie öffentliches Engagement. 
• Der BDA steht für eine gemeinwohlorientierte Berufsauffassung, klimaschonendes Bauen und eine Bauwende hin zu einer kreislauforientierten Baupraxis. 
• Bereits 2019 hat der BDA den Vorrang von Bestandserhalt und Umbau vor Abriss und Neubau gefordert.

Stellungnahme zur Beschlussvorlage 00632-25 vom 15.12.2025. 

Haus & Grund Dortmund plädiert für Beibehaltung differenzierter Hebesätze bei der Grundsteuer

Ausgangslage und bisherige Position 

Haus & Grund Dortmund hält auch nach dem Urteil des Verwaltungsgerichts Gelsenkirchen vom 4. Dezember 2025 (Az. 5 K 3699/25) an seiner seit Beginn der Grundsteuerreform vertretenen Position fest, dass die Differenzierung der Hebesätze zwischen Wohn- und Nichtwohngebäuden politisch richtig war und als Übergangslösung notwendig ist. Ziel war und ist es, systembedingt entstandene Belastungsverschiebungen abzufedern, bis eine höchstrichterliche Klärung oder eine grundlegende Reform der Grundsteuer erfolgt. 

Bereits in seiner Stellungnahme aus September 2024 zur Festsetzung der Grundsteuer- Hebesätze in Dortmund hat Haus & Grund Dortmund gemeinsam mit der Arbeitsgemeinschaft Dortmunder Wohnungsunternehmen darauf hingewiesen, dass ein einheitlicher Hebesatz in Dortmund zu einer deutlichen Mehrbelastung von Wohngebäuden geführt hätte, während Nichtwohngebäude aufgrund der neuen Bewertungsmethodik vielfach entlastet worden wären. Vor diesem Hintergrund wurde die Differenzierung ausdrücklich als sachgerechte und zeitlich begrenzte Lösung bewertet.

Differenzierte Hebesätze als technisches Korrektiv 

Differenzierte Hebesätze sind kein Instrument zur Umverteilung zwischen Wohn- und Nichtwohnnutzungen, sondern ein technisches Steuerungsinstrument zur Korrektur von Belastungsverschiebungen, die aus der neuen Bewertungsmethodik der Grundsteuer resultieren. Ohne eine solche Korrektur würde ein einheitlicher Hebesatz zu systematischen Mehrbelastungen bei Wohngebäuden führen, die nicht Ausdruck einer erhöhten Leistungsfähigkeit, sondern allein Folge der Bewertungslogik sind. 

Ein einheitlicher Hebesatz würde diese Mehrbelastungen zunächst bei den Eigentümern von Wohnimmobilien auslösen. Da die Grundsteuer Teil der umlagefähigen Betriebskosten ist, würden sich diese Kostensteigerungen zwangsläufig auch auf die Mieter auswirken. Ein einheitlicher Hebesatz würde das Wohnen damit insgesamt verteuern. 

Wohn- und Nichtwohngebäude werden im Rahmen der Grundsteuerreform nach unterschiedlichen Bewertungsmaßstäben ermittelt. Diese Bewertungsunterschiede haben strukturell dazu geführt, dass sich die Steuermessbeträge auseinanderentwickelt haben. Differenzierte Hebesätze dienen vor diesem Hintergrund dazu, diese systembedingten Effekte auszugleichen und eine aufkommensneutrale Umsetzung der Reform auf kommunaler Ebene überhaupt erst zu ermöglichen.

Finanzielle Auswirkungen eines einheitlichen Hebesatzes 

Die Größenordnung dieser Effekte wird an den folgenden Zahlen deutlich, die in der Beschlussvorlage 00632-25 vom 15.12.2025 aus unserer Sicht nicht ausreichend gewürdigt werden: Bei einem Messbetragsvolumen für Wohngrundstücke in Höhe von rund 11,9 Millionen Euro führt ein Hebesatz von 625 Prozent zu Einnahmen aus Wohngrundstücken von etwa 74,1 Millionen Euro. Eine Erhöhung auf 800 Prozent würde diese Einnahmen um rund 21 Millionen Euro beziehungsweise um etwa 28 Prozent auf rund 95,0 Millionen Euro steigern, bei einem Gesamtvolumen von weiterhin 130,5 Mio. €. Dies verdeutlicht, dass es sich nicht um eine rein technische Anpassung handelt, sondern um eine erhebliche Mehrbelastung mit unmittelbaren Auswirkungen auf die Wohnkosten.

Einordnung des Urteils des Verwaltungsgerichts Gelsenkirchen 

Mit Urteil vom 4. Dezember 2025 (Az. 5 K 3699/25) hat das Verwaltungsgericht Gelsenkirchen differenzierte Hebesätze nicht grundsätzlich verworfen. Das Verwaltungsgericht hat nicht die Differenzierung als solche beanstandet, sondern die fehlende sachliche Begründung der konkreten kommunalen Entscheidung. Rein fiskalische Erwägungen hat es ausdrücklich nicht als Rechtfertigung für unterschiedliche Hebesätze ausreichen lassen. 

Zugleich stellt das Gericht klar, dass der Gleichheitssatz keine schematische Gleichbehandlung verlangt, sondern Differenzierungen zulässt, wenn sie auf eigenständigen sachlichen Erwägungen beruhen. 

Entscheidend ist, dass sich durch das Urteil an der rechtlichen Ausgangslage nichts Grundsätzliches geändert hat. Wie bereits vor der Entscheidung stehen sich weiterhin zwei unterschiedliche juristische Bewertungen gegenüber. Diese Situation bestand bereits im Jahr 2024 und sie besteht unverändert fort. Im Übrigen handelt es sich hier um ein erstinstanzliches Urteil, dem keinerlei Aussagekraft im Hinblick auf eine spätere höchstrichterliche Entscheidung zukommt.

Ein Blick auf andere Kommunen zeigt zudem, dass ein vorschnelles Handeln nicht zwingend ist. Einzelne Städte haben sich entschieden, zunächst keine Anpassungen der Hebesätze vorzunehmen und die weitere rechtliche Entwicklung abzuwarten. Dies unterstreicht, dass ein sofortiger Systemwechsel weder rechtlich geboten noch sachlich erforderlich ist.

Grundsätzliche Kritik am Grundsteuermodell 

Unabhängig von der Frage der Hebesätze hält Haus & Grund Dortmund das derzeitige Grundsteuermodell weiterhin für verfassungsrechtlich problematisch. Diese Einschätzung wurde bereits im Zuge der Reform deutlich gemacht und ist Gegenstand zahlreicher bundesweiter Musterverfahren. Auch wenn der Bundesfinanzhof jüngst die Verfassungsmäßigkeit des sogenannten Bundesmodells bestätigt hat, halten Haus & Grund Deutschland und der Bund der Steuerzahler an ihrer grundsätzlichen Kritik fest und bereiten eine Verfassungsbeschwerde beim Bundesverfassungsgericht vor, um eine höchstrichterliche Klärung herbeizuführen. 

Das Modell beruht auf einer stark typisierten Bewertung, die reale Wertverhältnisse nur unzureichend abbildet. Pauschale Bodenrichtwerte, statistische Annahmen und die fehlende Berücksichtigung objektspezifischer Besonderheiten führen in der Praxis zu erheblichen Ungleichbehandlungen. Dies hat bereits zu einer Vielzahl drastischer Einzelfälle geführt, in denen vergleichbare Grundstücke oder Gebäude völlig unterschiedlich belastet werden. 

Die heutigen Belastungsverschiebungen sind daher nicht das Ergebnis kommunaler Entscheidungen, sondern unmittelbare Folge eines strukturell fehleranfälligen Bewertungsmodells. 

Ein weiteres strukturelles Problem zeigt sich bei nicht bebaubaren Grundstücken. Flächen, die rechtlich oder tatsächlich nicht bebaut werden können, dürfen nicht allein aufgrund einer formalen Zuordnung unter einen erhöhten Hebesatz für unbebaute Grundstücke fallen. In der Praxis kommt es jedoch zu solchen Fehlzuordnungen. 

Wird Gartenland oder eine vergleichbare Fläche gesondert ausgewiesen, wird sie grundsteuerlich als unbebautes Grundstück behandelt und unterliegt damit einem höheren Hebesatz. Dies gilt selbst dann, wenn eine Bebauung ausgeschlossen ist und die Fläche ausschließlich dem Wohnen zugeordnet ist. Die daraus resultierende Mehrbelastung ist nicht sachgerecht und verdeutlicht eine weitere Schwäche des geltenden Grundsteuermodells.

Übergangslösung und Reformbedarf 

Die Differenzierung der Hebesätze war vor diesem Hintergrund nie als Dauerlösung gedacht, sondern als notwendige Übergangslösung bis zu einer höchstrichterlichen Klärung oder einer grundlegenden Reform der Grundsteuer. 

Haus & Grund Dortmund fordert seit langem ein einfaches, nachvollziehbares und rechtssicheres Grundsteuermodell, das ohne komplexe Typisierungen auskommt und tatsächliche Nutzungsmöglichkeiten angemessen berücksichtigt. Nur ein solches Modell kann dauerhaft Akzeptanz schaffen und verfassungsrechtliche Risiken reduzieren.

Appell an Rat und Stadtverwaltung 

Haus & Grund Dortmund appelliert an die Mitglieder des Rates der Stadt Dortmund und an die Stadtverwaltung, an der im vergangenen Jahr getroffenen Entscheidung für eine Differenzierung der Hebesätze festzuhalten. Die damalige Entscheidung erfolgte in Kenntnis der unterschiedlichen juristischen Bewertungen und aus Verantwortung für eine ausgewogene Umsetzung der Grundsteuerreform. 

Das aktuelle Urteil bietet keinen Anlass, diese Entscheidung aus Vorsicht oder Unsicherheit infrage zu stellen. Ein Wechsel zu einem einheitlichen Hebesatz würde die systembedingten Belastungsverschiebungen zulasten der Wohngebäude ungefiltert verstärken und das Wohnen für Eigentümer und Mieter spürbar verteuern. 

Gerade jetzt sind Standfestigkeit und Klarheit gefragt. Differenzierte Hebesätze sollten weiterhin genutzt werden, bis eine höchstrichterliche Entscheidung oder eine grundlegende Reform der Grundsteuer vorliegt.

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Stellungnahme ...

... zur anstehenden Diskussion über die Festsetzung der Grundsteuer-Hebesätze in Dortmund 

Zu den Hintergründen: 

Die Zugrundelegung des unangepassten Einheitswertes (westliche Bundesländer aus 1964, Östliche Bundesländer aus 1935) führte bei der Ermittlung der Grundsteuer zu Wertverzerrungen. Die gleiche Bewertung von ungleichen Grundstücken bedeutete einen Verstoß gegen Art. 3 I GG (Gleichheitsgrundsatz). Das Bundesverfassungsgericht hat die Bemessung anhand des Einheitswertes daher im Jahr 2018 für verfassungswidrig erklärt und den Gesetzgeber zur Neuregelung der Grundsteuer bis Ende 2019 verpflichtet. Dieser hat die Grundsteuerbemessung daraufhin reformiert: Die Neuregelungen werden per 01.01.25 in Kraft treten. 

Haus & Grund hatte das Bundesmodell des damaligen Finanzministers und heutigen Bundeskanzlers Olaf Scholz aufgrund seiner Komplexität immer kritisiert und für die Einführung eines einfachen Flächenmodells geworben. In NRW hatte man sich dennoch für die Einführung des Bundesmodells entschieden. Im Ergebnis haben sich die von Haus & Grund vorhergesagten Auswirkungen – insbesondere der erhebliche bürokratische Aufwand – in der Praxis bewahrheitet. Alle Grundstückseigentümerinnen und -eigentümer waren verpflichtet, zwischen dem 1. Juli und dem 31. Januar 2023, eine Erklärung zur Feststellung des Grundsteuerwerts (sog. Feststellungserklärung) beim zuständigen Finanzamt einzureichen. 

Nachdem der Großteil der Feststellungsbescheide ergangen sein sollte, machen sich die Bürgerinnen und Bürger seither Gedanken über die tatsächliche Höhe ihrer zukünftig zu zahlenden Grundsteuer. 

Haus & Grund und die Arbeitsgemeinschaft Dortmunder Wohnungsunternehmen (AdW) halten die komplette Grundsteuerreform für verfassungswidrig. Haus & Grund geht bundesweit – gemeinsam mit dem Bund der Steuerzahler – in zahlreichen Musterverfahren gegen die neue Grundsteuer vor. Gestützt wird diese Einschätzung vor allem darauf, dass durch eine starke Typisierung die Grundsteuerwerte so stark nivelliert werden, dass Wertunterschiede nicht mehr realitätsgerecht abgebildet werden. Vor allem auch ungenaue und zu hoch angesetzte Bodenrichtwerte verstoßen nach unserer Überzeugung gegen die Verfassung, beispielsweise wird Gartenland nun in vielen Fällen vollkommen realitätsfern grundsteuerwerttechnisch als Bauland bewertet, obwohl eine reale Bebaubarkeit überhaupt nicht gegeben ist.
 

Aktuelles: 

Im Landtag NRW wurde noch vor der Sommerpause (am 04.07.2024) das „Gesetz über die Einführung einer optionalen Festlegung differenzierender Hebesätze im Rahmen des Grundvermögens bei der Grundsteuer Nordrhein-Westfalen“ verabschiedet. Damit können auf kommunaler Ebene die Grundsteuer-Hebesätze bei Wohn- und Nichtwohngebäuden differenziert werden. Die entsprechende Pressemitteilung der Finanzverwaltung mit den aufkommensneutralen Hebesätzen für Dortmund ist dieser Stellungnahme ergänzend beigefügt. 

Ungeachtet der oben geschilderten Einschätzung zur Verfassungswidrigkeit erachten wir die Hebesatzdifferenzierung bei Wohn- und Nichtwohngebäuden für den Übergangszeitraum (bis zu einer Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts) als sinnvolle Lösung, um die Wohnkosten in Dortmund nicht noch weiter in die Höhe zu treiben. Diese Einschätzung teilt Haus & Grund mit der Arbeitsgemeinschaft Dortmunder Wohnungsunternehmen (AdW).

Bei unseren Berechnungen bzw. den Grundsteuererklärungen, die Haus & Grund Dortmund für seine Mitglieder erstellt hat, hat sich herausgestellt, dass sich die Steuermessbeträge bei Nichtwohngebäuden (u. a. gemischt genutzte Objekte) durch die unterschiedliche Bewertungsmethodik deutlich reduziert haben. Dies bedeutet, dass die Steuerbelastung bei einem einheitlichen Hebesatz für Nichtwohngebäude geringer und für Wohngebäude deutlich höher ausfallen würde als bisher. 

Insofern begrüßen Haus & Grund Dortmund und die Arbeitsgemeinschaft Dortmunder Wohnungsunternehmen (AdW) einen gesplitteten Hebesatz in Dortmund. 

Die aufkommensneutrale Ausgestaltung der Hebesätze, also gleichbleibende Grundsteuereinnahmen für die Stadt Dortmund und keine Erhöhung, unterstellen wir.

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Stellungnahme zu ...

... der geplanten Änderung der Stellplatzsatzung zu Gunsten des öffentlich geförderten Wohnungsbaus (Drucksache Nr.: 33691-23) 

Die Stadt Dortmund plant eine Änderung der Stellplatzsatzung zu Gunsten des öffentlich geförderten Wohnungsbaus (Drucksache Nr.: 33691-23). Inzwischen liegt dazu ein Zusatz-/Ergänzungsantrag der Fraktion B90/Die Grünen und der SPD-Fraktion (Drucksache Nr.: 33691-23/6) vor. 

Haus & Grund und die Arbeitsgemeinschaft Dortmunder Wohnungsunternehmen (AdW) begrüßen eine Änderung der Stellplatzsatzung, allerdings sind die Anpassungen aus unserer Sicht nicht weitreichend genug. 

Der Entwurf der Satzung zur Änderung der Stellplatzsatzung sieht folgende Änderungen vor:

• Dem § 3 wird folgender Absatz angefügt:

  „(8) Beim nachträglichen Ausbau von Dach- und Kellergeschossen oder bei Aufstockungen zur Wohnnutzung wird bei bis zum 30.06.2024 errichteten Gebäuden auf die Herstellung notwendiger Stellplätze verzichtet. Abweichend von Satz 1 reduziert sich bei Vorhaben zur nachträglichen Schaffung von mehr als drei Wohneinheiten die Stellplatzpflicht für Kfz und Fahrräder um 75 %.“

  Der Bedarf an Wohnraum ist hoch, daher sollten die Anforderungen der Stellplatzsatzung der Schaffung eines zusätzlichen Wohnraumangebotes nicht im Wege stehen. Insbesondere vor dem Hintergrund der Entwicklung der Baukosten, sollten sämtliche weiteren und unnötigen Kostentreiber vermieden werden.

  Gerade im Bestand sowie bei Umnutzung vorhandener Flächen zu Wohnraum sollte es nach unserer Einschätzung zukünftig ebenfalls deutlich großzügigere Minderungsmöglichkeiten geben. Die zeitliche Befristung in dem neu zu fassenden §3 (8) ist daher ebenso wenig nachvollziehbar, wie die Einschränkungen in Satz 2. 

  Daher fordern wir bei der (Nach-)Verdichtung im Bestand einen generellen Verzicht zur Herstellung neuer Stellplätze. Gleiches gilt bei der Umnutzung vorhandener Flächen zu Wohnraum. Dies würde den ökologisch sinnvollen Trend zum Umbau und zur Umnutzung aus unserer Sicht deutlich stärken.
   
  

• 4. § 4 Absatz 2 wird wie folgt gefasst:

  „(2) Zentralitätsbonus
  Das Stadtgebiet ist gemäß Anlage 2 in vier Zonen gegliedert, wobei jede Zone einen unterschiedlich hohen Zentralitäts-Bonus hat. Die notwendigen Stellplätze für Kfz reduzieren sich in der:
  • Zone I - City um 25 %
  • Zone II - Innenstadt um 20 %
  • Zone III - Stadtteilzentren um 15 %
  • Zone IV - PHOENIX-West um 10 %“
  
  Zeitlich bis zum 31.12.2026 befristet, sollen die prozentualen Werte über § 12 (2) erhöht werden.
  
  Haus & Grund Dortmund sowie die AdW begrüßen Reduktionsmöglichkeiten. Allerdings haben sich die Basiswerte für neu zu schaffende Stellplätze durch die 2022er Stellplatzsatzung, im Vergleich zur bis dahin geltenden Stellplatzsatzung vom 01.03.2019, deutlich erhöht.
  
  Daher fordern wir eine generelle Reduktion der geforderten Stellplatzanzahl, unabhängig von einer Einteilung in Zonen, um 30%.
   
  

• 5. § 4 Absatz 6 wird wie folgt gefasst:

  „(6) Handelt es sich bei dem Vorhaben um öffentlich geförderten Wohnungsbau, können die notwendigen Stellplätze für Kfz zusätzlich um 30% gemindert werden.“
  
  In der ursprünglichen Begründung zur geplanten Änderung der Stellplatzsatzung wird ausgeführt, dass sich im Rahmen der Anwendung der aktuellen Stellplatzsatzung herausgestellt hat, dass die geforderte Anzahl an Stellplätzen den Bedarf deutlich übersteigt und damit zu einem unnötigen Kostentreiber für den öffentlichen Wohnungsbau wird. Darüber hinaus habe die hohe Anzahl an Stellplätzen die Qualität der Freiflächen in der Vergangenheit oftmals negativ beeinflusst.
  
  Die angeführten Begründungen treffen nicht nur auf den öffentlich geförderten Wohnungsbau zu, sondern gelten für den Wohnungsbau generell. Vor diesem Hintergrund fordern Haus & Grund Dortmund und die AdW eine Gleichbehandlung des frei finanzierten Wohnungsbaus.
   
  

• Der neu zu fassende § 12 (3) sollte zudem ebenfalls keine zeitliche Befristung enthalten. 

Zusammenfassend kann festgehalten werden, dass Haus & Grund Dortmund und die AdW Reduktionsmöglichkeiten bei der Schaffung von Stellplätzen begrüßen. Insgesamt sollte eine neu zu fassende Stellplatzsatzung – im Sinne einer vereinfachten Handhabung und Anwendung – jedoch nicht zahlreiche Ausnahmetatbestände regeln. Die Ausnahme sollte zur Regel werden und eine generelle Reduktion der geforderten Anzahl an Stellplätzen erfolgen. Insbesondere bei der (Nach-)Verdichtung im Bestand und bei der Umnutzung vorhandener Flächen zu Wohnraum sollte grundsätzlich auf die Herstellung neuer Stellplätze verzichtet werden.

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