1. Voraussetzung: Höhe der Kosten

Die Kosten einer Reparatur dürfen eine gewisse Höchstgrenze nicht überschreiten. Der Betrag für eine einzelne Reparatur liegt in der Regel bei 100 bis 125 Euro inklusive Mehrwertsteuer. Wichtig ist allerdings, was im Mietvertrag tatsächlich vereinbart wurde: In älteren Mietverträgen liegt die Kostengrenze oftmals noch bei circa 80 Euro. Wird der vereinbarte Betrag überschritten, muss der Vermieter vollständig zahlen. Eine Beteiligung des Mieters an den Kosten ist dann ausgeschlossen. Angesichts permanent steigender Preise können heutzutage auch bis zu 150 Euro als angemessene Obergrenze gelten.

2. Voraussetzung: Gegenstände des täglichen Gebrauches

Es darf sich tatsächlich nur um kleine Reparaturen handeln, und zwar an jenen Gegenständen, die der Mieter häufig oder gar täglich in Gebrauch hat. Hierzu gehören beispielsweise die Duschbrause, Rollläden, Fenster- und Türgriffe, Lichtschalter, Steckdosen oder Jalousien. Ausgeschlossen von Kleinreparaturen sind etwa Schäden an der Heizung oder ein defektes Zuleitungsrohr zur Badewanne. Sind jedoch in der Kleinreparaturklausel Gegenstände aufgeführt, auf die der Mieter keinen direkten Zugriff hat, ist die Klausel unwirksam beziehungsweise der Mieter hat hierfür keine Kosten zu übernehmen.

Dennoch lässt sich nicht immer eindeutig auseinanderhalten, was als Kleinreparatur gilt und was nicht. Beispiel Wasserhahn: Dieser zählt zwar zu den Gegenständen des täglichen Gebrauchs. Ist er jedoch wegen einer Verkalkung defekt, fällt er nicht unbedingt unter die Kleinreparaturklausel. Denn der Mieter hat keinen Einfluss auf die Verkalkung und kann deshalb auch nicht für die Reparatur belangt werden.

3. Voraussetzung: Jährliche Obergrenze

Im Mietvertrag muss eine jährliche Obergrenze für Kleinreparaturen fixiert sein. Normalerweise liegt diese Grenze bei 6 bis 8 Prozent von der Jahresbruttokaltmiete, in Einzelfällen bis zu 10 Prozent. Eine Regelung, der zufolge der Mieter automatisch beispielsweise 5 Prozent aller Reparaturkosten zu zahlen hätte, ist ebenfalls unwirksam.