Mietende

Mieter ist verschwunden - und jetzt?

Rechtsanwalt Dr. Hans Reinold Horst, Hannover / Solingen

Kennen Sie das auch? Der Mietvertrag neigt sich dem Ende zu, der Mieter zieht vorzeitig aus, wirft Ihnen ohne gemeinsame Wohnungsabnahme die Schlüssel in den Briefkasten - und ist schlicht verschwunden. Seine neue Adresse kennen Sie nicht. Genau die aber brauchen Sie, um noch über Betriebskosten abzurechnen, Ansprüche auf Renovierung oder wegen sonstiger Beschädigungen der Mieträume geltend zu machen. Hat der Mieter Ihnen Sperrmüll in der Wohnung zurückgelassen, geht es um Entsorgungsfragen und um dafür anfallenden Schadensersatz. Je nachdem, wie zugemüllt die Wohnung ist, kann man sogar nicht einmal von einer wirklichen Wohnungsräumung ausgehen. In allen Fällen müssen Sie noch damit rechnen, mit Ihrem Mieter vor Gericht ziehen zu müssen. Seine Adresse, seine ladungsfähige Anschrift - unbekannt. Jetzt ist guter Rat teuer. Was ist nun zu tun?

Naht das Ende des Mietvertrags und verschwindet der Mieter dann einfach auf Nimmerwiedersehen, ohne seine neue Adresse zu hinterlassen, verletzt er den Mietvertrag (Obliegenheitsverletzung; AG Bad Neuenahr-Ahrweiler, Urteil vom 23.05.2007 - 3 C 177/07, juris). Entstehen dem Vermieter dann Kosten, um die neue Adresse zur Durchsetzung von Forderungen oder generell zur Abwicklung des Mietverhältnisses zu ermitteln, können sie gegen den Mieter als Schadensersatz geltend gemacht werden (bestätigend auch: AG Berlin-Köpenick, Urteil vom 24.11.1995 - 8 C 521/95, Mieter-Magazin 1996, 35 u. 247; s. auch: AG Bad Neuenahr, Urt. v. 23.5.2007 – 3 C 177/07, NJW-RR 2008, 244; AG Neukölln, Urteil vom 22.9.2009 – 15 C 206/09, GE 2009, 1323; AG Berlin-Lichtenberg, Urteil vom 28.9.2009 – 110 C 171/09, GE 2009, 1503; eingehend: Horst, Neue Mieteradresse – Der allgemeine Auskunftsanspruch des Vermieters, MietRB 2010, 146). Wie gesagt: Das setzt voraus, dass die Adressensuche erfolgreich ist. Häufig ist das aber nicht der Fall. Bleibt man dann auf seinen Forderungen sitzen, weil man entsprechende vorgerichtliche Schreiben der Mieter nicht zustellen kann? Ist man dann an der gerichtlichen Verfolgung seiner Ansprüche gehindert, weil eine ladungsfähige Anschrift des Mieters unbekannt bleibt?

In diesem Fall bleibt die Möglichkeit, die Schreiben über das Amtsgericht durch öffentliche Bekanntmachung öffentlich zustellen zu lassen (§ 132 Abs. 2 BGB, § 185 Nr. 1 ZPO). 

Das Gesetz fingiert dann, dass die so zugestellte Willenserklärung dem Empfänger tatsächlich zugegangen ist (§ 188 ZPO). Die öffentliche Zustellung ist das letzte Mittel, um die Zustellung einer Willenserklärung unter Abwesenden noch zu bewirken und um sie damit wirksam zu machen (130 Abs. 1 Satz 1 BGB). Zuständig ist das Amtsgericht, in dessen Bezirk der Mieter seinen letzten bekannten Wohnsitz hatte. Die öffentliche Zustellung ist dort zu beantragen (Musterantrag bei Lützenkirchen, in: Lützenkirchen (Hrsg.), Anwaltshandbuch Mietrecht, 7. Aufl. 2025, Teil K Rn. 279, S. 1632 f). In dem Antrag ist darzulegen, dass und warum vorherige Versuche, die neue Adresse selbst zu ermitteln, gescheitert sind. Die Anforderungen dafür sind hoch; wie gesagt, die öffentliche Zustellung ist Ultima Ratio (LG Tübingen, Beschluss vom 9.12.2024 - 5 T 117/24, IVR 2025, 64; BGH, Beschluss vom 22.2.2024 - V ZR 117/22, BeckRS 2024, 5973; LG Schweinfurt, Beschluss vom 28.10.2020 - 11 T 120/20, IMR 2020,522).

Sie setzt voraus, dass trotz umfangreicher Ermittlungen der Aufenthalt des Mieters unbekannt geblieben ist. Dabei kommt es nicht nur auf die gerichtliche Unkenntnis an, sondern auf die Unkenntnis der Allgemeinheit (BGH, Beschluss vom 22.2.2024 - V ZR 117/22, BeckRS 2024, 5973). Und das bedeutet: Als Vermieter muss man umfangreich recherchieren und diese Recherchen ebenso penibel dokumentieren, damit man deren Ergebnisse seinem Antrag auf Genehmigung einer öffentlichen Zustellung beifügen kann. Wie viel Mühe sich der Vermieter dabei geben muss, soll gerichtlich auch unter Berücksichtigung der Qualität der Beziehung zwischen Mieter und Vermieter bei der Entscheidung über die Anordnung der öffentlichen Zustellung berücksichtigt werden (LG Schweinfurt, Beschluss vom 28.10.2020 - 11 C 120/20, IMR 2020, 522). Auch diese Ausführungen gehören deshalb in den gestellten Antrag.

Weiter ist vorausgesetzt, dass bei unbekanntem Aufenthaltsort des Mieters als Schuldner eine Zustellung an einen Vertreter oder an einen Zustellbevollmächtigten nicht möglich ist (§ 185 Nr. 1 ZPO). Auch dies ist plausibel zu machen. Generell lässt sich nur sagen, dass man als Vermieter und Forderungsgläubiger geeignete und zumutbare Maßnahmen ergriffen haben muss, um den Aufenthalt des Schuldners zu ermitteln (BGH, Beschluss vom 22.2.2024 - V ZR 117/23, BeckRS 2024, 5973; ebenso BGH, Urteil vom 4. Juli 2012 – XII ZR 94/10, NJW 2012, 3582 Rn. 16; LG Tübingen, Beschluss vom 9.12.2024 - 5 T 117/24, IVR 2025, 64).