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Aktuelles Mietrecht

Ampelkoalition plant offenbar keine weiteren Mietrechtsverschärfungen

Neben der Verlängerung der Mietpreisbremse hatten SPD, Grüne und FDP in ihrem Koalitionsvertrag vereinbart, die Kappungsgrenzen bei Mieterhöhungen in bestehenden Mietverhältnissen zu senken sowie für die ortsübliche Vergleichsmiete im Mietspiegel die neu abgeschlossenen Mietverträge sowie die geänderten Mieten der letzten sieben anstatt sechs Jahre heranzuziehen.

Kleinvermieter wären besonders betroffen

Beide Verschärfungen würden insbesondere private Kleinvermieter treffen. Denn die Kappungsgrenze gilt nur für Mieterhöhungen bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete. Ihre Senkung auf 11 Prozent träfe nur Vermieter, die jahrelang zum Wohle ihrer Mieter keine Mieterhöhungen ausgesprochen haben und mit der Miete mindestens 11 Prozent unter der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Die Ausweitung des Betrachtungszeitraumes soll die Dynamik der ortsüblichen Vergleichsmiete, die Grundlage für Mieterhöhungen ist, drosseln. Nun plant die Ampelregierung offenbar vorerst doch keine weiteren Mietrechtsverschärfungen. „Gerade die über 5 Millionen Kleinvermieter wären von den ursprünglich geplanten Maßnahmen betroffen, obwohl gerade diese Gruppe für ein soziales Miteinander steht“, kommentierte Haus & Grund-Präsident Kai Warnecke die neuesten Entwicklungen. Der Bundesjustizminister habe richtig erkannt, dass die vermietenden Privatpersonen auch mit Blick auf die Energiewende keine weiteren Verschärfungen tragen können.

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Keine Absenkung der Kappungsgrenze

Laut § 558 III des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) darf der Vermieter die Miete in einem Zeitraum von drei Jahren bis zu 20 Prozent bis zum Niveau der ortsüblichen Vergleichsmiete erhöhen. In 418 Städten und Gemeinden wurde diese Grenze auf 15 Prozent gesenkt. Mit der Kappungsgrenze darf also die Miete binnen drei Jahren um nicht mehr als 20 beziehungsweise 15 Prozent steigen, selbst wenn die ortsübliche Vergleichsmiete eine höhere Miete erlauben würde. Unerheblich bleibt, ob der Vermieter in den Jahren zuvor die Miete nicht erhöht hat.

Gerade Kleinvermieter, die oft viele Jahre – oder gar Jahrzehnte – keine Mieterhöhungen durchführen, erzielen lediglich Mieten unterhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete – und nur dort kämen Kappungsgrenzen zum Tragen, erklärt Warnecke. Zudem seien diese mangels Vergleichswohnung bei Mieterhöhungen auf örtliche Mietspiegel angewiesen. Wohnungsunternehmen stünden andere Möglichkeiten zur Begründung von Mieterhöhungen offen. „Dass die Ampelkoalition bei diesen Plänen noch einmal in sich gehen und prüfen will, ist wichtig und richtig“, stellte Warnecke fest.

Betrachtungszeitraum der ortsüblichen Vergleichsmiete

Bereits seit 2021 war der Betrachtungszeitraum für die ortsübliche Vergleichsmiete im Mietspiegel von vier auf sechs Jahre verlängert worden (§ 558 Absatz 2 BGB). Damit sollte der Anstieg bei bestehenden und künftigen Mieterhöhungen künstlich gedämpft werden. Eine Ausweitung des Betrachtungszeitraumes auf sieben Jahre hätte zu einer weiteren Verzerrung der modifizierten Marktmiete durch möglichst viele veränderte Bestandsmieten geführt.

Klage gegen Mietpreisbremse wird geprüft

Die Mietpreisbremse gilt seit 2015 und begrenzt Mietpreissteigerungen bei Neuverträgen. Diese dürfen in sogenannten Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten regelmäßig maximal 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Nun soll die Bremse erneut bis 2029 verlängert werden. Die nochmalige Verlängerung hält Warnecke für schädlich und verfassungsrechtlich höchst bedenklich: „Wer die notwendigen Investitionen in den Wohnungsbestand mit Blick auf die Energiewende und den altersgerechten Umbau ermöglichen will, muss angemessene Mietpreise zulassen. Die Mietrechtspolitik der vergangenen zehn Jahre hat die Investitionsfähigkeit der privaten Vermieter unterminiert.“ Die geplante Verlängerung der Mietpreisbremse wird Haus & Grund Deutschland einer Prüfung durch das Verfassungsgericht zuführen.

Anna Katharina Fricke
Referentin Presse und Kommunikation