Grundsteuerbescheid 2026 in Dortmund:

Was wurde beschlossen und warum betrifft das Eigentümer? 

Der Hebesatz für Wohngrundstücke ist zum Jahresbeginn 2026 von 625 auf 800 Prozent gestiegen. Gleichzeitig wurde der Hebesatz für Nichtwohngrundstücke von bislang 1.245 Prozent auf ebenfalls 800 Prozent gesenkt. Damit werden Entlastungen im gewerblichen Bereich weitgehend durch höhere Belastungen bei Wohnimmobilien ausgeglichen. Da die Grundsteuer zu den umlagefähigen Betriebskosten zählt, betrifft die Erhöhung sowohl Eigentümer als auch Mieter. 

Hintergründe: Warum hat der Rat der Stadt Dortmund den Hebesatz vereinheitlicht? 

Die Wiedereinführung eines einheitlichen Hebesatzes hängt vor allem mit den Folgen der Grundsteuerreform zusammen. Wohn- und Nichtwohngebäude werden seit der Reform nach unterschiedlichen Bewertungsmaßstäben ermittelt. Diese Unterschiede haben dazu geführt, dass sich die Steuermessbeträge strukturell auseinanderentwickelt haben. 

In Dortmund wurden diese Effekte zunächst durch differenzierte Hebesätze abgefedert, um systembedingte Belastungsverschiebungen zu begrenzen. Haus & Grund Dortmund hat hierzu betont, dass differenzierte Hebesätze kein Instrument der Umverteilung sind, sondern ein technisches Steuerungsinstrument zur Korrektur der Reformfolgen. 

Eine zusätzliche Rolle spielte die rechtliche Diskussion rund um differenzierte Hebesätze: Das Verwaltungsgericht Gelsenkirchen hat mit Urteil vom 4. Dezember 2025 (Az. 5 K 3699/25) differenzierte Hebesätze nicht grundsätzlich verworfen, aber klargestellt, dass Kommunen ihre Entscheidung sachlich begründen müssen, während rein fiskalische Erwägungen nicht ausreichen. Vor diesem Hintergrund entschied sich der Rat der Stadt Dortmund, wieder zu einem einheitlichen Hebesatz zurückzukehren. 

Unsere ausführliche Stellungnahme zur Ratsvorlage

» Beibehaltung differenzierter Grundsteuer-Hebesätze (12.2025)

Welche Mehrkosten entstehen konkret? (Musterfälle) 

Die finanziellen Auswirkungen sind spürbar. Die Grundsteuerbelastung bei Wohngebäuden steigt im Vorjahresvergleich um 28%: 

• 2025: 200,00 Euro 
• 2026: 256,00 Euro

  => Mehrbelastung: 56,00 Euro pro Jahr 

• 2025: 505,00 Euro 
• 2026: 646,40 Euro

  => Mehrbelastung: 141,40 Euro pro Jahr 

Zusätzlich steigen vielerorts weitere kommunale Gebühren, etwa für Abwasser, Müllabfuhr oder Straßenreinigung. Dadurch entwickeln sich die Nebenkosten zunehmend zu einer sogenannten „zweiten Miete“. 

Grundsteuerbescheid 2026: Das sollten Eigentümer jetzt prüfen 

Haus & Grund Dortmund empfiehlt allen Immobilienbesitzern, den Grundsteuerbescheid 2026 sorgfältig zu kontrollieren. Besonders wichtig sind diese Punkte: 

• Stimmt der Grundsteuermessbetrag? 
• Wurde der Hebesatz von 800 Prozent korrekt angewendet? 
• Ist die Berechnung rechnerisch richtig? 

Wichtig: Ein pauschaler Rechtsbehelf allein wegen der höheren Steuerbelastung hat in der Regel keine Aussicht auf Erfolg. Der Hebesatz wurde politisch beschlossen und gilt einheitlich für alle Grundstücke. 

Wann lohnt sich ein Widerspruch? 

Ein Widerspruch ist nur dann sinnvoll, wenn konkrete Fehler vorliegen, zum Beispiel: 

• falscher oder unplausibler Messbetrag 
• falscher Hebesatz 
• offensichtlicher Rechenfehler 

Fristen beachten: Nicht zu lange warten 

Wer einen Rechtsbehelf einlegen möchte, muss Fristen einhalten. Die Frist beträgt einen Monat nach Bekanntgabe. 

=> Prüfen Sie daher unbedingt das Datum des Bescheids und die Rechtsbehelfsbelehrung am Ende des Schreibens. 

Einordnung: Dortmund im Städtevergleich 

Im bundesweiten Grundsteuer-Vergleich für ein Muster-Einfamilienhaus würde Dortmund durch die Erhöhung deutlich nach hinten rutschen: Statt bislang 505 Euro läge die Belastung künftig bei 646,40 Euro. Damit läge Dortmund über Städten wie Essen, Bochum oder Düsseldorf.