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Vereinbarung über Mietspiegelniveau zulässig?

Rechtsanwalt Dr. Hans Reinold Horst, Hannover / Solingen

Wenn mir bei einem Mieterhöhungsverlangen nach Mietspiegel im laufenden Mietverhältnis der errechnete Mietspiegelwert zu gering ist, darf ich dann in einer Vereinbarung mit dem Mieter nach § 557 Abs. 1 BGB über den Mietspiegelwert hinausgehen, und wenn ja - um wieviel?

Diese Frage wird bisweilen von Vermietern älterer Bausubstanz gestellt; dies insbesondere dann, wenn sie die Immobilie umfangreich saniert und energetisch ertüchtigt haben. Sie hat also absolut nichts mit überzogenen Vorstellungen von erzielbaren Mieten zu tun, sondern mit dem berechtigten Interesse an einer überschaubaren Refinanzierung eingebrachter Investitionen.

Nun haben sehr viele Mietspiegel bei älterer Bausubstanz einen recht niedrigen Ausgangswert (Spannenwert). Manche Mietspiegel erlauben, umfangreich vorgenommenen Modernisierungen preislich dadurch Rechnung zu tragen, dass man dann einmal vom wirklichen Baualter der Immobilie ausgeht und einmal vom Jahr der umfangreichen Modernisierung. Aus beiden Grundwerten wird dann ein Mittelwert gebildet.

Viele Mietspiegel zeigen aber gerade eine energetische Qualität noch nicht als preisbildendes Kriterium, obwohl das im gesetzlichen Mietpreisrecht ausdrücklich so vorgegeben ist (§ 558 Abs. 2 Satz 1 BGB).

Soll im Wohnungsmietrecht die Miete erhöht werden, so kann das auf der Basis

einer vereinbarten Staffelmiete (§ 557 a BGB,
einer vereinbarten Indexmiete (§ 557 b BGB,
nach dem ortsüblichen Vergleichsmietensystem mit einem Mietspiegel, mindestens 3 vermieteten Vergleichswohnungen, einer Mietdatenbank oder mit einem Sachverständigengutachten (§§ 558 ff BGB), oder schließlich
durch eine einvernehmliche zweiseitige Vereinbarung zur Miethöhe (§ 557 Abs. 1 BGB)

geschehen (§ 557 Abs. 2 und Abs. 3 BGB). Die („Wunsch“-)Vorstellung dabei: Bei einer Mietvereinbarung: die unabhängig von anderen einseitigen Mieterhöhungsmöglichkeiten ist, müssten deren Grenzen (ortsübliche Vergleichsmiete) dann doch auch für diese Form der Mieterhöhung nicht gelten.

Ein großer Irrtum: Die weitaus herrschende Auffassung in Literatur und Rechtsprechung sieht die ortsübliche Vergleichsmiete, ausgedrückt zum Beispiel durch das Mietspiegelniveau, auch für eine Mietvereinbarung während des laufenden Vertragsverhältnisses als Obergrenze an. Denn man darf nicht über die dort ausgewiesene ortsübliche Vergleichsmiete gehen und im laufenden Mietverhältnis höhere Mieten vereinbaren (so ausdrücklich BGH, Urteil vom 12.11.2003 - VIII ZR 52/03, NZM 2004, 219 = BeckRS 2004, 863; Börstinghaus, in: Schmidt-Futterer/Börstinghaus, Kommentar zu Mietrecht, 17. Aufl. 2026, § 558 a BGB Rn. 67). Und: § 557 Abs. 4 BGB bestimmt ausdrücklich, dass Vereinbarungen zum Nachteil der Mieter unwirksam sind.

Nur eine vereinzelt vertretene Mindermeinung begreift die zweiseitige Mieterhöhungsvereinbarung nach § 557 Abs. 1 BGB als etwas grundlegend Verschiedenes im Vergleich zu einem Mieterhöhungsverlangen in ortsüblichen Vergleichsmietensystem. Daraus abgeleitet wäre nach dieser Ansicht die Mietspiegelgrenze nicht beachtlich. Diese Meinung übersieht aber, dass auch das Mieterhöhungsverlangen nach § 558 BGB wegen der gesetzlich geforderten notwendigen Zustimmung des Mieters ebenfalls ein 2-seitiges Erhöhungsverlangen darstellt. Im Übrigen sind abweichend von dieser Vorschrift (Erhöhung bis auf das ortsübliche Vergleichsmietenniveau nach § 558 BGB, der Staffelmiete und der Indexmiete nach §§ 557 a und 557 b BGB) für den Mieter nachteilige Vereinbarungen (höhere Miete als dort zulässig) unwirksam: § 557 a Abs. 5, § 557 b Abs. 5, § 558 Abs. 6 BGB). Nochmals auch in diesem Zusammenhang: Insbesondere ist eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung unwirksam (§ 557 Abs. 4 BGB).

Folge:

Die gesetzlichen Grenzen für Mieterhöhungen nach Mietspiegel ergeben sich aus § 558 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 BGB, wonach die Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete erhöht werden kann, die regelmäßig durch den Mietspiegel bestimmt wird. Eine Vereinbarung, die die ortsübliche Vergleichsmiete überschreitet, ist daher unwirksam.

Und vor allem: Der Vermieter muss die Zulässigkeit der Mieterhöhungsvereinbarung im Prozess beweisen (statt aller: Börstinghaus, in: Schmidt-Futterer/Börstinghaus, Kommentar zu Mietrecht, 17. Aufl. 2026, § 558 a Rn. 167).

Nachzutragen ist:

Da § 558 BGB auf die einvernehmliche Mieterhöhung nach § 557 BGB nicht anwendbar ist, gelten auch die Fristen

12 Monate lang unveränderte Miete im Zeitpunkt des schriftlichen Erhöhungsverlangens,
15 Monate lang unveränderte Miete im Erhöhungszeitpunkt,
erhöhte Miete ab dem Beginn des 3. Monats nach Zugang des Zustimmungsverlangens im Falle erteilter Zustimmung
Zustimmungsfrist: bis zum Ablauf des 2. Kalendermonats nach Zugang des Erhöhungsverlangens
Klagefrist: bis zum Ablauf des 3. Monats nach Ablauf der Zustimmungsfrist

in §§ 558 Abs. 1, 558 b Abs. 1 und 2 BGB nicht. Die Beschränkungen in §§ 556 d BGB ff (Mietpreisbremse) gelten nur bei Abschluss eines neuen Mietvertrags, sodass § 557 BGB, im laufenden Vertragsverhältnis angewendet, ebenfalls nicht beeinflusst wird (ausdrücklich bestätigend BGH, Urteil vom 28.09.2022 - VIII ZR 300/21, juris).